素敵な物件に出会える！中古マンション探しの７つのコツ

新築マンションて、きれいでピカピカだし、設備も最新だし、いいですよね。けれど、希望のエリアに好みや条件のあったマンションが建つかは分かりませんし、やっぱりちょっと高いし、なかなか購入が難しいこともあります。

そんな時は、中古マンションを選択肢に入れてみてはいかがでしょうか？

中古マンションには、新築マンションには無い、下記のような良さがあります。

• これまでに建てられた全てのマンションから選べ、選択肢が豊富
• 新築マンションよりも価格が安い
• 同じマンションに、どのような人が住んでいるのか購入前に分かる
• 管理の状況が確認できる

しかし、中古マンションの探し方は独特で、経験したことの無い人にとっては、とっつきにくく分かりにくい部分があります。

ここでは、どうすれば自分にあった素敵な物件に出会えるのか、中古マンションの探し方のコツをお教えします。

ちょっと長いですから、興味のあるところから読んでもらっても良いと思います。

1.中古マンションには良い物件が見つかりやすい時期がある！

実は、中古マンションには、良い物件が見つかりやすい時期があります。

それは、２月～３月です。

月によって実際にどんな差があるかを、不動産流通の促進に関する各種調査研究を行っている公益財団法人　不動産流通推進センターの資料で確認してみましょう。

中古マンション売り新規登録件数・物件成約報告件数の最近の動向

資料：（公財）不動産流通推進センター調べ。より抜粋（一部修正）

４指定流通機構の合計（1．公益財団法人　東日本不動産流通機構、2．公益社団法人　中部圏不動産流通機構、3．公益社団法人　近畿圏不動産流通機構、4．公益社団法人　西日本不動産流通機構）

こちらは、レインズ（後で説明がでてきます）に新規登録された中古マンションの件数と成約報告の件数です。

新規登録件数は、８月と１２月が低いことを除くと、あまり大きな変動はありません。一番多い３月でも、平均よりも５％ほど高いだけですね。

一方で、成約報告件数については、平均よりも２月が１０％、３月は２０％以上も高くなっています。

これは、この時期に転勤や転職、子供の入園・入学などに伴う引っ越しが多く、その事情でマンションを売却する人がいるためと考えられます。

例えば、３月末に引っ越すことが前もって決まっている場合、マンションの販売活動は秋くらいに始めることが多いでしょう。

販売開始当初は、時間の余裕もありますから、少し高めの希望価格で販売活動を行います。価格が高めなので、なかなか買主は決まりません。年が明けて、引っ越しの日も現実的に近づいてくると、できれば引っ越し前に売却したいと値下げをします。その結果、買い手にとって良い条件になり成約が増える、と考えられます。

このように売却物件が好条件になるシーズンに集中して探す、というのも一つの方法です。

2. 知らないと損する中古マンション市場の仕組みと特徴

中古マンション市場の仕組みと特徴は、一般の人にはあまり知られていません。中古マンションと新築マンションは、単に新築か中古か、ということだけでなく、実は流通の仕方そのものが大きく違っています。そして、良い物件を購入したいのであれば、中古マンション市場の仕組みと特徴を理解しておくと有利になります。 

ここでは、新築分譲マンションと比較して、中古マンション市場の仕組みと特徴を、ご説明します。

＜中古マンション市場の仕組みと特徴＞

• 個人が売主で、売買には仲介業者が介在する
• 物件情報の収集が難しい
• 売れるスピードが早い 

以下、それぞれについて少し詳しく見ていきます。

　個人が売主で、売買には仲介業者が介在する

新築マンションの場合、売主はマンションを分譲する不動産会社です。売主である不動産会社が、自分たちで広告や販売活動を行って買主を募り、直接、買主へ販売します。

一方、中古マンションの場合、売主はマンションを所有している個人の方が中心です。個人の方が自分で広告や販売活動をしたり、契約書類を作ったり、というのはなかなか難しいことですよね。ですから、その部分をプロに任せることになります。そして、それを請け負うのが、「仲介業者」または「仲介会社」と呼ばれる不動産会社です。

仲介業者は、買主を見つけるために、チラシやインターネットなどの広告や、オープンルームなどの販売活動を行います。また、見学希望者が物件を内見する時の立ち合い、購入希望者と売主との交渉窓口、契約書類の作成、お金のやり取りの管理なども行います。

したがって、中古マンションを購入する場合、買主も、仲介業者を介して購入することになります。仲介業者は、購入希望者に対して、物件見学の案内や価格交渉、資金の相談やローンの手配、購入物件の詳細説明（重要事項説明）などを対応してくれます。

ただし、仲介手数料という費用がかかり、その金額は、購入する不動産価格の３％＋６万円が法定上限と決まっています（不動産の価格が400万円超の場合）。ですから、3,000万円のマンションを購入する場合、3,000万円の３％＋６万円の96万円に消費税を加えた103.68万円が仲介手数料の上限額です。

　物件情報の収集の難易度

新築マンションと中古マンションは、広告の点でも大きな違いがあります。

新築マンションでは、販売を開始する数か月以上前から、自社のホームページや物件情報サイトで新築物件の予定を公表しているほか、会社ごとに会員登録制度があり、登録しておけば希望エリアの販売予定物件の情報などをメールや会誌で知ることができます。有力なマンション分譲会社は数も限られているので、興味のある会社全てをフォローすることもできるでしょう。

また、同時に販売する戸数が多いので、販売期間も長く、新聞の折り込みチラシを広範囲に何度も行ったり、最寄り駅に大きな看板を設置するなど、物件を探している人にとっては、情報を入手しやすいと言えます。

一方、中古マンションの場合、販売戸数が１戸なので、広告費があまり多くかけられず、広告は、物件情報サイトへの掲載や狭い範囲の新聞折り込みチラシなどに限られます。また、少数ですが、売主の希望で、インターネットや新聞折り込みチラシなどの広告をしない物件もあります。

また、エリアで特に人気のあるマンションでは、そのマンションに限定して買いたいという希望者が何人もいて、それぞれが新しく販売になる物件を待っています。そのような人気のある物件や好条件の物件の場合、仲介会社は、自社に登録している購入希望者に先に情報を提供します。こうして、インターネットや新聞の折り込みチラシなどの広告を行う前に成約すると、一般の人はその物件情報を知ることもできません。

このように、中古マンションの販売物件の情報収集は、新築マンションよりも難しいと言えます。

　売れるのが早い

新築マンションでは、分譲会社（売主）は最初に予告広告と呼ばれる広告をします。予告広告は、「後で販売をするから知っておいてくださいね。」という周知のみを目的とした広告で、そのタイミングではまだ販売は開始していません。通常、実際の販売開始までには、数か月の期間を置きます。また、規模の大きなマンションでは、販売も何度（何期）かに分けて行われます。

ですから、情報の入手が遅れたとしても、販売はまだ先であったり、仮に情報を知った時には販売が開始されていたとしても、購入申込前の住戸や、次回以降に販売する住戸を検討できるので、完売間近でもなければ購入できるチャンスがあります。

これに対し、中古マンションでは、話が大きく異なります。

中古マンションの販売は１戸だけですから、誰かが先に買ってしまったら、それで販売は終了になります。

また、中古マンションでは、販売を開始した後、検討者の反応が悪いと、徐々に価格を下げていきます。一般的に、中古物件の販売開始から成約までの期間は、３か月から６か月ほどと言われますが、価格が下がって売れ頃になると、急に買い手が見つかりやすくなる傾向があります。

したがって、売れ頃になってからの正味の販売期間はずっと短いのです。人気のある物件や最初から好条件で販売される物件は、販売開始から１～２週間で成約となることも普通で、販売開始から１日で買主が決まってしまうこともあります。

良い物件を購入するためには、良い物件が現れた時に、すぐに判断ができるように準備をしておくことも必要です。

３．どの不動産会社でも紹介できる物件は同じ？

日本には本当に多くの不動産会社があり、その数はコンビニよりも多いと言われています。その規模も様々で、テレビCMをしている大手仲介会社もあれば、地域密着でやっている地元の不動産屋さんもあります。

大手の会社の方が物件情報をたくさん持っていそう、中小の会社だとあまり物件情報がなさそう、というイメージがあるかもしれませんね。ですが、実はどの不動産会社でも紹介できる物件は基本的に同じです。

なぜならば、不動産会社は、売主から売却依頼を受けている物件だけでなく、他社が売却依頼を受けている物件についても、購入希望の方に紹介することができるからです。

不動産業界には、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している「レインズ（REINS）」と言われるシステムがあり、不動産会社はこのレインズを利用して、他社が売却依頼を受けている物件についても知ることができます。

仲介業者は売主から売却依頼を受けたら、一部の場合を除き、このレインズに物件を登録することが厳しく義務付けられていて、正当な理由なく、他社での販売を拒むことはできません。

　他社では紹介できない物件もある

そうであれば、どこかの会社の営業担当者一人と付き合っておけば、その人が全部の物件を紹介してくれるはずですから、安心ですよね。

ところが、残念ながら現実はちょっと違っています。

例えば、レインズに出る前の物件情報、というものがあります。仲介会社が売主から販売の依頼を受ける契約を媒介契約と呼びます。この媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の３種類があり、一般媒介にはレインズ登録義務がなく、専任媒介・専属専任媒介には、それぞれ契約締結後７日以内・５日以内でのレインズ登録義務があります。

仲介会社は、自分で買主が見つけられれば買主からも仲介手数料がもらえますから、このレインズに登録していない期間中に、自分たちだけで一生懸命に買主を探します。

すでにレインズに登録されている物件を価格変更する場合にも、担当者はあらかじめ価格変更が分かっていますから、レインズに登録している価格を変更する前に、自分の知っている購入の可能性のありそうなお客様に先に情報を提供します。

さらに、これはルール違反なのですが、売主から販売の依頼を受けた仲介会社が、まだ買い手がしっかり決まっていない状態でも「交渉中」と言って、他社での販売活動を制限する、ということも一部ではあるようです。

このように、外から見えるのとは少し違った現実があり、ここを理解しておかないと、良い条件の物件情報を入手できないこともあるのです。

４．インターネットで新規物件を漏らさずチェック！

ここまでで、中古マンションの購入では、いかに情報を早く集められるかがとても重要だということを分かっていただけたと思います。少なくとも公開されている情報については、一早く情報を抑えておく必要があります。

とはいえ、現代人はとにかく多忙。スマホでだいぶ便利になったとは言え、常にネットをチェックしていることはできないですよね。

そこで、ネット会員登録をして、新規物件がでたら連絡してくれるサービスを活用しましょう。

不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）や大手の不動産会社のホームページでは、会員登録をして検索条件を保存しておくと、条件に合致した物件がでた時にメールで知らせてくれるサービスがあります。

これは、できるだけ活用した方が良いです。

好きなポータルサイトと大手の不動産会社数社に会員登録をしておきましょう。

ポータルサイトについては「おすすめの不動産サイト」でも詳しくご説明します。

５．仲介業者から未公開情報をもらおう！

素敵なマンションに出会うためには、自分の力だけではなく、やはりプロである仲介会社の力を借りるのが近道です。

本格的に物件を探すにあたっては、インターネットだけでなく、実際に仲介会社に行って相談してみましょう。

どんなに頑張っても、一般の人が調べられる物件情報には限界があります。それは、前の項目でお伝えしたように、広告されない、または広告される前に成約してしまう販売物件があるからです。不動産業界では、そのような物件を「未公開物件」と呼んでいます。

未公開物件の情報を得るには、仲介会社の担当者から教えてもらうしかありません。

もちろんインターネットや新聞の折り込みチラシで良い情報に早くアクセスできることもありますが、一般的に、良い条件の物件であればあるほど、その情報入手は難しい傾向があります。

仲介会社の担当者と直接話をして、購入する可能性の高い顧客だと思ってもらえれば、自分だけでは入手が難しい最新の情報を得ることができるのです。

　仲介会社・営業担当者の選び方

まずは、レインズで公開される情報をタイムリーに紹介してくれるメインの担当者が必要です。良い物件は、他の人も良いと思うことが多いですし、どんなに気に入ったとしても、他の人が購入申込みをした後では遅いからです。

とにかく早く、しっかり物件情報を送ってもらいたいので、熱意があって、動きの良い人を選びましょう。やり取りも多くなるので、できるだけ気の合う人が良いでしょう。

ほかに、会社ごとに持っているレインズに出ない情報を提供してくれる営業担当者が必要です。売却物件の情報は、営業担当者が個人単位で管理していることも多いので、できるだけ多くの営業担当者と付き合うのが理想ですが、それぞれとのやり取りにも時間と手間がかかりますから、現実的には、大手仲介会社の希望エリアの店舗を中心に、３～４人くらいと関係が築ければ良いでしょう。

　営業担当者から情報提供を受けるには

あなたが「この担当者は信頼できるだろうか？優秀だろうか？」と営業担当者を値踏みするのと同様に、営業担当者も「このお客様は本当に自分から中古マンションを買ってくれるかな？」ということを評価しています。

仲介会社の営業担当者は、実はとても忙しく、また仲介手数料は成功報酬で、購入してくれない顧客への対応はただ働きになってしまうので、営業担当者にとっては、顧客の見極めが非常に重要なのです。

したがって、営業担当者に「買えない・買わない顧客」と思われると、営業担当者はその顧客に手間と時間を使いたくありませんから、顧客は、その営業担当者からは良い情報提供を受けることはできません。

逆に言うと、「良い物件があったら購入する有望な顧客」と思ってもらえれば、優先的に情報提供を受けることができます。

有望な顧客と思われるためには、

• 現実を理解している（非現実的な希望を言わない）
• 自分の希望条件を明確に持っている（物件が希望に合っているかどうかの判断が営業担当者にも理解できる）
• 人として信頼できる（物件情報をもらったら必ずレスポンスするなど、お客様だけど最低限のマナーは守る）

と、こんなことを意識してみましょう。

６．不動産会社に行く前に①　希望エリアの市場状況を知っておこう！

仲介会社に行く前に、まずは大雑把で良いので、自分で情報収集をしておきましょう。

インターネットで不動産会社に問い合わせをしたり、実際に相談に行くと、そこから不動産会社の営業が始まります。売買仲介の仕事は成功報酬ですから、営業担当者はマンションを買ってもらえる可能性が上がるよう、嘘でない範囲で、購入意欲を高めるようなかなり前向きな話をする傾向があります。

そんな時、大まかにでも希望エリアの市場を理解できていれば、その話をそれほどストレートに受け止めずに、冷静に、自分で判断をしていくことができます。

　どんな物件があるのか？相場は？どんな不動産会社があるのか？

住みたい街では、今どんな物件が何件くらい売り出されているのか、価格の相場はだいたいどれくらいなのか、おおまかに調べてみましょう。

そうすることで自分が希望する物件をイメージしやすくなります。市場の状況が分からないのに希望条件を具体的にするのは難しいですし、現実とはかけ離れた条件を挙げてしまうことにもなりかねません。

また、どの仲介会社がそのエリアで物件を販売しているのかも分かります。同じエリアで物件を多数掲載している会社であれば、その地域を得意としている会社だといえます。

このようなことを調べるには、インターネットで物件情報サイトを利用するのが良いでしょう。

スマホを使えば、移動時間中やちょっとした隙間時間でも調べることができます。

新聞の折り込みチラシは、新聞を購読していないと入手できませんが、そのエリアの物件情報が入って来るので、今の住まいと同じエリアで探したい場合には、併せてチェックしてみるのが良いでしょう。

　おすすめの不動産サイト

販売物件を検索できるサイトは多数ありますが、おおまかには以下の２種類に分けられます。

• 不動産会社の自社ホームページ
• 不動産ポータルサイト

不動産会社の自社ホームページは、その会社が単独で運営している物件検索サイトで、基本的には自社で売却依頼を受けている物件の情報が掲載されています。他社が売却依頼を受けている物件は掲載されていませんから、物件数としては少なくなりますが、その会社が出せる最新情報が最大限にのるので、他のサイトには掲載されないレアな物件情報が出てくる可能性があります。

不動産ポータルサイトは、不動産会社から料金をもらって販売物件を掲載している物件検索サイトです。複数の会社の販売物件がまとめて掲載されていますから、全体的な情報を確認するのに便利です。

このような特徴があるので、最初の情報収集をするにあたっては、まずは不動産ポータルサイトで調べてみると、一つのホームページから多くの情報が得られて効率的です。

以下、おすすめのポータルサイトをいくつか挙げておきますね。

・SUUMO        　https://suumo.jp/

高い知名度と安定性　見やすく便利機能やお役立ちコンテンツも充実

・athome            https://www.athome.co.jp/

加盟店数業界NO.1　地方の物件も充実　LINEでも物件探しができる

・HOME’S           https://www.homes.co.jp/

掲載物件数が業界最大　便利な検索機能を備え、物件の画像も豊富

７.   不動産会社に行く前に②　希望条件を決めておこう！

実際に物件情報を集めて購入検討をしていくのであれば、条件が決まっていないと・・・

良い物件を見つけるためには希望の条件を具体的にすることが重要です。条件があいまいだと、不動産会社に相談した際もどんな物件を紹介すれば良いかが分からず、本当に購入するつもりがあるのだろうか、と判断されてしまうこともあります。条件が具体的であれば、担当者に本当に探していることが伝わりやすくなります。

　資金計画を立ててみる

相場がだいたい掴めたら、次に自分はいくら位の物件が買えるのかを把握しましょう。予算が決まらないと本格的な物件探しをスタートできません。

自己資金だけで購入するのであれば、予算は決めやすいですが、実際には、住宅ローンを利用する人が多いと思います。

一般的に住宅ローンの返済比率（年収に対する年間返済額の割合）は30～35％と言われています。

多くの銀行のホームページで住宅ローンのシミュレーションができますから、自分の年収や年齢だといくら位借り入れができ、月々の返済はいくらになるのかを確認してみましょう。

このとき注意しておきたいのが、マンションでは、管理費や修繕積立金など住宅ローン以外に毎月かかる費用があることです。金額は物件によって異なりますが、管理費は月々1万円～2万円、修繕積立金は月々5千円～2万円くらいが標準的な範囲です。また、駐車場を利用すると、かなり出費が増えることも知っておいてください。

住宅ローンの返済以外にも、こうした費用があることも考慮して、毎月の支払いが無理ないかどうかを確かめておきましょう。

なお、中古マンションの購入には、仲介手数料やローン契約の費用、登記費用（所有権移転・抵当権設定）などの諸費用がかかります。住宅ローンを利用する場合には、購入する不動産の価格の７～９％くらいの諸費用が生じると言われていますので、こちらも知っておいてください。

　具体的に条件を決める

だいたいの予算が決まったら、その他の条件を決めてみましょう。

物件を探しながら条件も修正しますから、とりあえず決めておく、で大丈夫です。

具体的に決めておくべき条件はこちらです。

• 予算
• 希望のエリア
• 駅からの距離
• 広さ、間取り
• 築年数
• その他、特に希望すること（住戸の所在階や向き、ペット、リフォームしたいか、など）

さて、これですべての準備が整いました。

あなたが素敵な物件に出会えることをお祈りしています！

ではでは。