マンションの売却を考え始めたら、まず売る時にかかる費用を確認しておきましょう。 売却にかかる費用は種類が多く、支払い時期も異なるため、全体の把握がやや難しいものです。また、多くはありませんが戻ってくるお金もあります。
売却にあたって発生する費用には、①必ずかかるもの、②場合によってかかるもの、③自分で使うか決めるもの、の３種類があります。
費用によって支払うタイミングが異なり、販売活動の時、売買契約時、引渡し準備時、引渡し時、引渡し後の５つに分かれます。
分かりやすいように下に表を作りましたのでご確認ください。
１．必ずかかる費用
必ずかかる費用には、①仲介手数料、②印紙税、③清算金があります。
売買契約の時に、仲介手数料の半金と印紙税を支払い、マンションの引渡しの時に仲介手数料の残りを支払い、清算金を受け取ります。
① 仲介手数料
仲介手数料は、あなたがマンションの売却を依頼する不動産会社へ支払う料金です。
利益がたくさんでて譲渡所得税が多く発生する場合を除き、通常、マンションを売却する時に最も高額になる費用です。
仲介手数料の額は不動産会社によって異なりますが、売却価格の３％＋６万円とその消費税が上限と決まっています。（売却価格が４００万円超の場合）
上限では、たとえば4,000万円でマンションを売却する場合、手数料は以下のようになります。
（ 4,000万円 × 3.0% ＋ 6万円 ）× 1.08 ＝ 1,360,800円（消費税込）
大手不動産会社では、仲介手数料は上限額であることが多く、割引を受けられる場合でも、数万円から20%くらいまでになっているようです。
売買契約の時に半分を支払い、残りの半分をマンションの引渡しの際に支払うのが一般的です。
売買契約時には、買主から手付金を受け取り、そこから払えるため、お金の準備は不要なことが多いです。
引渡し時には、受け取り済みの手付金を差し引いた売買代金の残りを買主から受け取りますが、ローンの返済額が多くてあまり残らない場合には、別に用意が必要になります。
② 印紙税
マンションの買主と交わす売買契約書には印紙を貼ることが法律で決まっています。印紙の代金は印紙税という税金です。
不動産譲渡契約書（←売買契約書のこと）に係る印紙税額には、平成32年3月31日まで軽減税率が適用されています。
税額は、以下の通りです。
| 契約金額が ５百万円超 １千万円以下の時 | ５千円（本則税額１万円） |
| 契約金額が１千万円超 ５千万円以下の時 | １万円（本則税額２万円） |
| 契約金額が５千万円超 １億円以下の時 | ３万円（本則税額６万円） |
| 契約金額が１億円超 ５億円以下の時 | ６万円（本則税額１０万円） |
その他の契約金額の場合等については、国税庁HPをご参照ください。
印紙は契約書原本に貼ります。個人間の売買契約書は売主分・買主分の2通を作成するのが一般的で、自分が保管する1通分の印紙税を負担します。
ちなみに、契約書原本を1通しか作らないという方法もあり、不動産会社が契約当事者になる場合によく利用されます。その場合、不動産会社が写し（コピー）を、もう片方が原本を持ち、原本を保管する側が印紙代を負担します。
③ 清算金
こちらは、売主が立て替えた費用の清算のために買主からもらうお金です。いずれもマンションの引渡し時に受け渡しを行うのが一般的です。
③－１．固定資産税・都市計画税（固都税）
マンションなどの不動産を所有していると、１月１日の所有者に対して、固定資産税・都市計画税というものが課されます。市区町村により異なりますが、東京23区では、6月初旬に納税通知書が発送され、４回（6月・9月・12月・2月）に分けて納税するか、一括で納税します。
年の途中でマンションの所有者が変わっても、納税義務者はあくまでその年の１月１日の所有者で変わらないため、売主・買主の当事者間で不動産の所有期間に応じて日割り清算を行います。なお、日割り計算の起算日は、東日本では１月１日、西日本では４月1日とすることが多いです。
起算日から納税通知書が来るまでの間にマンションの引渡しを行う場合には、その年の納税額が分からないため、通常、前年の納税額に基づいて清算を行います。納税額が確定してから清算した方が確実ですが、引渡しの後にすると関係者が改めて確認・計算・振込などを行うことになり負担が多いことと、税額そのものがあまり変動しないためです。
ただ、固都税の課税標準になる評価額が変わる３年に１度の評価替えの年（前回は平成30年）や新築マンションの建物の固定資産税が半分になる5年間の減税が切れる年などには、前年の額をそのまま利用すると差額が大きくなる可能性があるので、注意が必要です。
③－２．管理費・修繕積立金等
マンションの管理費および修繕積立金などは、通常、口座振替（口座引落）で支払われています。
マンションの引渡し時に買主口座への振替口座の変更手続きを行いますが、手続きには１～２か月程度かかり、マンションの引渡し後も売主の口座から１～２回引き落とされるため、引渡し月の日割り分と引渡し後に売主の口座から引き落とされる額を計算して、マンションの引渡し時に買主から売主へ支払清算を行います。
なお、専用庭やルーフバルコニーなどの専用使用料や、ケーブルテレビやインターネット利用料のうち任意でなくマンションで支払いが決まっているものは合わせて清算対象になります。
駐輪場や駐車場など任意で支払うものについては、通常は売主・買主間での引継ぎはできず、清算の対象にもなりません。
③－３．賃料・敷金
賃貸中のマンションを売却する場合、売主は借主から賃料を受け取っていますから、こちらも日割り分と賃借人の振込先の変更が終わるまでの分を清算します。
敷金については、貸主が借主から預かっているお金になりますから、売主から買主に敷金相当額を渡し、同時にそれ以降の借主への返還義務も貸主に承継します。なお、敷金の買主への支払いは、その他の清算金や売買代金から差し引く形で行うのが一般的です。
２．必要な場合にかかる費用
必要な場合にかかる費用には、④登記費用、⑤ローン一括返済手数料、⑥譲渡所得税等、⑦補修費用があります。
また、戻ってくる費用として、⑧火災保険料の返戻金、⑨ローン保証料の返戻金があります。
④登記費用と⑤ローン一括返済手数料は、マンションの引渡し時にかかります。
⑥譲渡所得税等、⑦補修費用、⑧火災保険料の返戻金、⑨ローン保証料の返戻金は、引渡し後に支払いまたは受け取ります。
④ 登記費用
マンションを売却すると、買主へ鍵を引渡すのと一緒に登記上の所有者を買主に変更する所有権移転登記というものを行います。この登記にかかる費用は買主の負担で、売主の負担はありません。
ですが、買主がすぐに所有権移転登記をできるようにマンションの登記を整えておく義務が売主にはあり、その手続き費用は売主の負担になります。
よくあるのは抵当権の抹消登記と住所・氏名の変更登記です。
なお、登記手続きは、自分で行うか、司法書士に依頼して代行してもらいます。
④−１：抵当権の抹消登記
住宅ローンを借りてマンションを購入していた場合、抵当権が設定され登記されています。買主にマンションを引渡す時には、この抵当権の登記をなくしておかなければいけません。
これを抵当権の抹消と言います。
住宅ローンが残っていて、マンションを売却した資金で返済する場合、抵当権抹消登記と所有権移転登記は同時に行います。そのため、費用や手間を考慮して、買主が依頼している司法書士に一緒に依頼することが多いです。
司法書士への依頼費用は、報酬とその他雑費含め、だいたい１～２万円くらいです。
加えて、登録免許税が土地または建物１個につき1,000円かかります。
マンションは建物１個のみですが、敷地権の土地もカウントされるため、建物１個と少なくとも土地１個で2,000円かかります。土地は、筆という単位でカウントし、ひとつの敷地でも複数のカウントになることもあります。
ローンを完済している場合は、自分で行うこともでき、その場合は司法書士への依頼費用はかかりません。
④−２：住所・氏名の変更登記
引っ越しや結婚によって、マンションの所有者として登記されている住所や氏名が変わっている時は、現在の住所・氏名に修正するための登記が必要です。
これは、売主の情報が最新になっていないと買主が所有権移転登記を行えないためです。
司法書士に依頼する場合は、料金等が雑費を含め、１つにつき1～2万円くらいかかります。
こちらも、登録免許税が土地または建物１個につき1,000円かかります。
マンションは建物１個のみですが、敷地権の土地もカウントされますから、やはり2,000円以上になります。
依頼の費用も高くないので司法書士に依頼してもよいでしょうし、手続きそのものは簡単で、法務局の方も丁寧に教えてくれますから、ご自身で行ってもよいと思います。
ただし、ご自分で行う時は、マンションの引渡しの直前での手続きにならないよう、余裕を持って行ってください。登記手続きは、申請から完了まで１週間くらいかかり、手続きが完了していないと、マンションの引渡しが行えなくなります。
書類は、住所や氏名の変更がわかる住民票や戸籍を準備します。複数回の引っ越しをしているなど、住民票だけで住所変更の履歴が追えない時は、本籍地で戸籍の附票を取得する必要があります。
⑤ ローンの一括返済手数料
抵当権を抹消するためには、残っている住宅ローンをすべて返済する必要があります。一括返済・全額返済・期限前完済などの言い方がありますが同じもので、この手続きには手数料がかかります。
参考までに、メガバンク3行の手数料を調べました。
＜一括返済手数料（消費税込）＞ ※2018年10月26日現在
三菱UFJ銀行（期限前完済手数料）：インターネット16,200円、テレビ窓口21,600円、窓口32,400円
三井住友銀行（全額繰上返済手数料）：インターネットバンキング5,400円、窓口（専用パソコン）10,800円、窓口（書面）21,600円
みずほ銀行（全額繰上完済手数料）： 窓口 32,400円
⑥ 譲渡所得税等
個人がマンションを売却して利益が出た時に、その利益に課される税金です。
所得税（復興税含む）と住民税があり、納税時期が異なります。ここでは、両方を合わせて譲渡所得税等と言います。
税額は、マンション売却の収入から、そのマンションの購入に要した金額と今回の売却費用、特例を受けた場合の特別控除を差し引き、税率をかけ計算されます。
譲渡所得税等 ＝（ 売却収入 － マンションの取得費 － 売却費用 － 特別控除 ）× 税率
売却収入の額は、マンションの売却価格に固都税の清算金を加算した金額です。
税率は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間により異なります。
| 所有期間 | 税率 |
| ５年以下（短期譲渡） | 39.63％（所得税30.63%、住民税9%） |
| ５年超（長期譲渡） | 20.315％（所得税15.315%、住民税5%） |
マイホームの売却では、3,000万円の特別控除という特例の適用を受けられることが多く、その場合、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税等はかかりません。
納税が必要な場合と特別控除など特例を受ける場合には確定申告が必要です。確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日に行い、合わせて所得税を納税します。（譲渡所得税等が無く、特例も受けない場合は、確定申告は不要です）
住民税については、後で市区町村から納税通知書が送られてきますから、そちらに基づいて5月以降に4回に分けて支払います。
計算や特例の詳細については、「不動産を売却した時の税金」に記載していますので、ご参照ください。
なお、特例などの適用要件が細かく、制度の変更もありますから、実際に売却を行う時には、事前に税理士さんに確認をした方がよいでしょう。不動産会社の担当者に頼むと、税理士さんを紹介してもらえることが多いです。
⑦ 修復費用
マンションを引渡した後に、建物や設備について、買主から故障や不具合を指摘されることがあります。
トラブルにならないように、中古マンションの売却では、何について売主が責任をもつのかを、売買契約書上で定めてあり、該当する故障や不具合があれば修復の費用がかかります。
契約によって責任の設定が異なりますので、ここでは大手不動産会社が加盟している一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK）の標準契約書式に基づいて説明します。（公社）全国宅地建物取引業協会連合会、（公社）全日本不動産協会など、不動産会社が所属している団体によってかなり内容が異なりますので、注意してください。
⑦－１．設備の修復
引渡し後に見つかった、設備の故障・不具合の修復費用です。
不動産流通経営協会（FRK）の標準契約書式では、売主は、給湯器・コンロ・床暖房などの主要設備について、売買契約時に故障・不具合の告知をしていないものは使用可能な状態で引渡すこととされています。もし故障・不具合が見つかった場合、引渡完了日から7日以内に請求を受けたものを売主は修復します。
シャワーヘッドやホース、水栓、給湯器などの不具合が比較的多く、不具合の内容によりますが、費用負担は数万円以内のことが多いです。
なお、パッキンやガス点火用の電池、電球などの消耗品は対象外です。
⑦－２．瑕疵担保責任
引渡し後に見つかった、建物の欠陥の修復費用です。
建物の専有部に隠れたる瑕疵がある時、つまりマンションの住戸部分に買主の知らない欠陥があった時、売主がその欠陥の責任をもつ、というのが瑕疵担保責任です。
不動産流通経営協会（FRK）の標準契約書式では、瑕疵の対象は、雨漏り・シロアリの害・給排水管の故障、の３つに限定されていて、引渡し完了日から3か月以内に請求を受けたものに対して修復する、とされています。
戸建住宅と異なり、マンションの場合、屋根や外壁、窓などは共用部で管理組合が責任を持っていますから、売主が責任を負う雨漏り・シロアリの害は、あまり多くありません。給排水管についても、定期的に排水管洗浄が行われていることが多く、過剰な心配は不要ですが、気になる点がある場合は、早めに不動産会社へ相談するとよいでしょう。
⑦－３．その他の修復
マンションが売買契約時に引渡すとした状態と異なっている時の是正費用です。
設備が使えるかと瑕疵担保責任を除くと、多くの場合、マンションをどのような状態で引渡すかは、売買契約書上、明確に定められていません。
中古住宅ですから、常識的な範囲での傷や汚れはそのままで良いと考えられ、設備や内装について、買主が見学をしたときと明らかに異なる状況でなければ、修繕等は不要です。
家具をどけたら壁に大きな穴が開いていた、壁一面がカビていた、物を落としてフローリングに大きなへこみができたなど、買主の見学後に破損・故障が見つかったり生じたりした場合には、原則、売主の負担で直す必要があると考えられますが、責任の区分が曖昧なことも多いので注意が必要です。
⑧ 火災保険の返戻金
火災保険は、長期で契約した方が年あたりの保険料が安くなることから、かなり長い期間で契約している場合もあります。現在では新規加入は最長10年ですが、2015年9月までは最長36年の保険に加入することができました。（地震保険は、いずれも最長５年です。）
マンションを売却すると、それ以降の保険は不要ですから、解約すると期間が短くなった分を返金してもらえます。
手続きとしては、マンションの引渡し前に保険会社へ連絡して、売却する旨を伝えます。手続きを忘れたままマンションの引渡しを終えてしまった場合も、気付いた時点で連絡して解約すれば、それ以降の分については返金されます。
⑨ ローン保証料の返戻金
ローンを組んだ時に、保証料を一括で支払っている場合、繰上返済に対する未経過分の保証料を保証会社所定の方法で算出して返金してもらえます。
手続きして１～２か月くらい後に、保証会社手数料と振込手数料を差し引いて返金されます。
金利上乗せ方式で保証料を支払っている場合には、返戻金はありません。
３．自分で使うか決める費用
自分で使うかを決める費用には、⑩ハウスクリーニング代、⑪リフォーム代、⑫広告費、⑬引っ越し費用、⑭残置物の処分費があります。
ハウスクリーニング、リフォーム、広告は、マンションをより良い条件で売却するために行う投資で、販売活動時にかかります。
引っ越し費用と残置物の処分費は、買主へ引き渡すためにマンションを空にする費用で、引渡し準備時にかかります。マンションの引渡し時には、家具や荷物が全て撤去され、一通り清掃されていればよく、引渡しのために売主側でハウスクリーニングを行う必要はありません。
⑩ ハウスクリーニング代
部屋をきれいにして、広告の写真や見学者の印象を良くするために行うハウスクリーニングの費用です。
部屋の広さやクリーニングをする範囲によって金額は異なりますが、キッチン・バス・洗面・トイレの水回りのみであれば5万円程度、70㎡くらいのマンションであれば10万円前後でフローリングまで含めて概ねきれいにしてもらえます。
クリーニング業者は、テレビCMなどをしている有名なところよりも、不動産会社に紹介してもらう方が安く対応してもらえることが多いです。
かかる費用以上に高く売却できることが多いので、ハウスクリーニングは行うことをお勧めします。
なお、通常、壁紙（壁クロス）は対象外か軽い拭き掃除程度のため、あまりきれいになりません。壁に汚れが目立つ場合には、リフォーム（壁紙の貼り換え）が必要です。
また、賃貸物件と異なり、買主に引渡すためにハウスクリーニングを行う必要はありません。
⑪ リフォーム代
ハウスクリーニングと同様、部屋をきれいにして販売を有利に進めるために行うリフォームの費用です。
空室の場合を除くと、一般的には補修程度に留めることが多いですが、積極的にリフォームすることで、かけたリフォーム代以上に高く売れることもあります。
特に壁紙（壁クロス）の貼り換え、洗面所やトイレの床クッションフロアー（ＣＦ）の貼り換え、トイレの便器交換は、費用対効果が優れています。
荷物や家具等の設置状況によっては、実施が難しい場合もありますので、検討する場合はリフォーム会社へご相談してください。なお、その際は3社以上に相談して、それぞれから見積もりをもらうことをお勧めします。
⑫ 広告費
こちらは、売主の希望で特別に行う広告（特別広告）の費用です。販売を担当する不動産会社が自主的に行う広告の費用はその不動産会社もちで、売主が負担する必要はありません。
通常、ほとんど発生することはありませんが、特別な理由で売主がどうしてもやって欲しいと希望する場合や、マンションの価格が非常に低く不動産会社が自分たちの予算で広告ができない場合などに発生します。
売主の負担でその広告をやってよいかどうか、広告を行う前に不動産会社から確認がありますから、知らないうちに行った広告の費用を請求されることはありません。
⑬ 引っ越し費用
通常、マンションの引渡しは部屋を空っぽにした状態で行うため、マンションの代金をもらう前に引っ越しをする必要があります。したがって、引っ越し代金は手元資金からだすことになりますから注意をしてください。
引っ越し費用は、時期や引っ越し先、荷物の量などによって金額が異なります。価格の比較サイトなどが多くありますから、金額についてはそちらをご参照ください。
引っ越し先が新しく購入する住宅で、売却するマンションの代金をその購入資金にあてる場合には、一時的にホテルやウィークリーマンションなどに仮住まいするか、「引渡しの猶予期間」と呼ばれる条件を売買契約に設けて対応するのが一般的です。
⑭ 残置物の処分費
前述の通り、マンションの引渡しは住戸内を空っぽにして行うため、不用品は撤去しないといけません。
シーリングライト（照明）、カーテン、エアコンなどは、引っ越し先で使わない場合には、不要になることが多いと思いますが、売買契約時に買主と合意できていなければ撤去が必要になります。（給湯器や埋め込みの照明は住戸の一部として扱うため、撤去や移設をしてはいけません。）
引っ越しを行う場合は、引っ越し業者に合わせて依頼すると、比較的安価にできることが多いです。
相続したマンションなどで引っ越しがなく、処分する荷物が多い場合には、専門業者を利用します。
ただし、業者が撤去を行う場合、処分するものは産業廃棄物扱いになるため、個人で処分を行うよりも費用がかなり高額になります。家具や布団などを粗大ごみとして自治体に回収してもらうと、処分費全体を安くすることができます。
