開発行為・開発許可とは何か？

開発というのは一般的な言葉ですが、不動産に関して使用する場合、「マンション開発」などのように建設と似たように使われるほか、法律で定められた「開発行為」や「開発許可」を指すことがあります。ここでは、この法律で定められた開発行為・開発許可について説明します。

開発行為とは

都市計画法では、開発行為とは、建築物の建築等を目的として行われる土地の区画・形質の変更を指しています。

ここで言う区画・形質の変更とは、下記の通りです。

• 区画の変更：道路や水路等の新設・廃止・付け替え等により、一団の土地の利用形態を変更すること。
• 形の変更：1ｍを超える切土又は盛土を行う造成行為のこと。
• 質の変更：宅地以外の土地を宅地とする行為等のこと。

例えば、道や水路によって隔てられた2つの土地は、間の道や水路を無くしてしまえば、1つの大きな土地として利用できます。逆に、大きすぎる土地については、区画の中に道路を設けたり、小さく分割することで、戸建て住宅をたくさん作ることができます。

このように、土地のまとまりを変えたり、高低差を無くして平らにしたり、山林や農地、雑種地等を宅地に変えるなど、建物を建築するにあたって事前に行う土地の整備を開発行為と呼んでいます。

開発許可が必要になる場合

前述の開発行為を行う場合、その対象となる土地が一定規模以上の場合には、開発許可の申請を行って都道府県知事等の許可を得る必要があります。これは、無秩序な市街化等を抑制するために、都市計画法で義務付けられています。

開発許可申請が必要となるのは、都市圏の市街化区域内では開発規模500㎡以上、市街化調整区域内ではすべての規模が対象となります。

都市計画区域における開発許可の対象規模

開発許可の流れ

開発許可の申請がされると、開発審査会でその内容が審査され、問題なければ開発許可がおります。そして、工事の完成後に完了検査が行われ、許可された内容と適合していれば検査済証が交付されます。その後、工事完了の公告がされます。

開発許可を受けた開発区域内においては、工事完了公告があった後は、予定建築物以外の建物等を建築することはできません。

この開発許可の内容は、開発登録簿という書類で市区役所等に保管されていて、誰でも閲覧や、写しの交付（有料）を受けることができます。

不動産調査上の意味

売買時の不動産調査で、開発許可の調査を行うのは、主に以下の理由と考えられます。

• 適切な手続きを経ているか？の確認
• 許可された開発の内容と現況および土地の購入目的が適合しているか？の確認

なお、規模の大きな土地の売買では、開発許可が必要なことを記載する必要があります。