不動産では、土地の面積にもいくつか種類があります。ここでは、以下の３つの違いについて説明します。
- 実測面積
- 建築確認の対象面積
- 登記面積（公簿面積・登記簿面積）
実測面積
実測面積とは、実際に測量をして計った面積のことです。実際に測定をしているため面積は正確です。
なお、測量の前提として隣地との境界線が明確である必要があり、通常は測量の際に境界の位置を双方で確認して、確認書を取り交わします。
測量をした結果は、測量図または確定測量図という図面になります。
目安としてのおおよその面積を知るために境界の位置を確定せずに行う測量を仮測量と言い、その図面は仮測量図と呼ばれます。
測量図と確定測量図の違い
測量図は、道路などの公有地との境界を除いた全ての隣地境界について確定している図面を指します。
確定測量図は、道路などの公有地を含め、全ての隣地境界について確定している図面を指します。
建築確認の対象面積
建築確認の対象面積とは、建築確認の際に、建築上、有効な敷地として申請された面積のことです。
２項道路に接している際のセットバックを含め、土地に道路部分が含まれている場合、その道路部分は建築確認の対象面積には含めることはできません。
したがって、敷地の全てが建築確認の対象面積にできるのであれば、
建築確認の対象面積 ＝ 実測面積
私道・セットバック等の建築確認上の敷地とできない部分がある場合は、
建築確認の対象面積 ＝（実測面積－有効でない部分の面積）
となります。
登記面積（公簿面積・登記簿面積）
登記簿に記録されている面積のことで、公簿面積または登記簿面積とも言います。
登記面積は、正確な場合と不正確な場合が混在しているため、その数値が正確な面積か、不正確な面積かを読み解く必要があります。
- 正確な場合： 登記簿面積＝実測面積
- 不正確な場合：登記簿面積≠実測面積
不正確な場合、登記面積の数値は、あまり意味がないものと考えてください。
最近の登記
まず、分筆などで最近登記された面積は、すべて測量が義務付けられているので正確、つまり実測面積と一致しています。
地積測量図も登録されているはずですから、そちらも参考にしてください。なお、通常、地積測量図は確定測量図と同じ図面で、登記の際に確定測量図を法務局に登録したものです。
「最近というのは、いつなのか？」ですが、新たに登記された土地に関しては、地積測量図に境界標の表記が義務付けられた平成5年10月以降と考えると良いでしょう。
また、分筆で新しく生まれた土地ではなく、元の土地については、分筆の際の全筆求積が義務付けられた平成17年3月7日以降と考えてください。
最近より前の登記
一方、最近より前の登記の面積は、著しく不正確な場合もありますが、目安になる程度には正確なことも多いです。しかし、差の多寡はあっても、ほとんどの場合で実測面積とは差異が生じますから、原則、全て不正確と考えた方が良いでしょう。
これは、その土地の面積が登記された時代には測量技術や登記の制度がまだしっかりしていなかったこと、「残置分筆」と呼ばれる分筆する毎に一方の土地の誤差が大きくなる制度があったこと、等が主な理由です。
地積測量図がある場合は、目安程度には正確と考えて良いと思いますが、地積測量図があっても「三斜（さんしゃ）」と言う三角形に分ける斜線が書かれていない土地は、測量されていませんから特に注意してください。
ちなみに、最近の測量図には、この三斜の線はありませんが、もちろん正確です。（座標で計算をしているため）
